公示产品瑕疵不能对抗相对人返还保证金的请求——徐州中院判决朱德运诉众鑫信用社房地产买卖纠纷案
裁判要旨
以公开竞价的形式出售没有依法获得批准、并违反行政法规的强制性规定的瑕疵产品导致买卖无效的，出售人应当退还竞买人所交纳的保证金。
■案情
江苏省睢宁县睢城镇原府前东街134号、面积为409.18平方米的土地使用权登记在睢宁金店的名下，土地使用权取得的方式为划拨，该土地之上的建筑物有3层楼房和其他附属设施，房屋所有权登记在睢宁县众鑫信用社名下。睢宁金店原隶属睢宁县人民银行，已停业多年，但尚未注销工商登记,后划归睢宁县农村信用合作联社管理。众鑫信用社隶属于睢宁县农村信用合作联社。2006年6月，睢宁县农村信用合作联社决定以公开竞价的方式向社会出售包括讼涉本案的房地产多处，出售前向社会发布了广告。朱德运于6月1日交给众鑫信用社保证金5万元，次日参加134号房产的竞买。睢宁县公证处派公证员现场公证。竞买之前，信用联社主任宣读了《众鑫信用社固定资产处置规则说明》。该说明第六条至第八条规定：“每人预交保证金5万元，在中标后不签订合同或者反悔的，保证金不予返还。未中标的保证金如数退还。中标后7日内将购房款全额交信用社，否则视同违约，信用社不退还保证金并组织第二次竞买。”同时说明，房产证属众鑫信用社，土地使用权为睢宁金店，信用社不负责过户相关手续，一切费用由买方自理（含应由信用社负担的费用）。经过竞价，应价最高的朱德运以101.3万元买定。后朱德运反悔称，竞买之前没有听到信用联社的人宣读《众鑫信用社固定资产处置规则说明》；众鑫信用社出售的房产和地产权属主体不一致，经咨询国土管理局无法办理过户登记，要求解除合同、退还保证金。另，134号房产已另行转让给他人。为此，朱德运起诉众鑫信用社。
■裁判
睢宁县人民法院审理认为：以公开竞价的形式出售财产是订立合同的方式之一，合同的效力及其处理原则与其他民事合同一样，也适用合同法及相关法律的规定。保证转让的标的物权属清楚、具有合法的流通资格，这是出卖人的基本义务，否则标的物无法流转，也不可能实现债权的目的。被告众鑫信用社转让房地产的行为，因没有依法获得批准，并违反行政法规的强制性规定，应属无效。由于当事人之间的房地产买卖合同无效，立约定金合同也当然无效，故根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决被告睢宁县信用合作联社众鑫信用社返还原告朱德运购房保证金5万元。
信用社不服一审判决，提出上诉。徐州市中级人民法院审理后判决：驳回上诉，维持原判。
■评析
本案是一起因拍卖房屋涉及划拨土地使用权的纠纷而引发的纠纷，虽然案件事实清楚，但法律的适用较为复杂：涉及房地产、拍卖、合同等有关法律及有关行政法规。而本案的争议焦点是拍卖转让房产的行为是否有效。
我国拍卖法第十八条第二款规定：“拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的瑕疵。”因拍卖公司已事先在拍卖现场说明了所拍卖房屋的瑕疵，竞买人在获悉拍卖房屋无土地使用权的情况下仍参加竞买，并通过合法的拍卖程序中竟得标的物，从表面上看，拍卖行为似乎有效，应当由买受人自己承担这一明显可预见的后果。我国房地产法第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”该法条确定了房屋的所有权与土地的使用权一致的原则，包括两个方面的内容：一是土地使用权转让时，地上建筑物及其附着物的所有权随之转让；二是地上建筑物及其附着物的所有权转让时，其使用范围内的土地使用权随之转让。本案尽管信用社在拍卖现场已声明“所拍卖房屋的土地使用权不在信用社”，但该声明本身已违反了房屋所有权与土地使用权一致性原则，不能对抗法律的明文规定，故不能免除拍卖人的责任。
拍卖法第八条第一款规定：“依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。”房地产法第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”合同法第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”从以上规定不难看出，经有批准权的人民政府批准是以划拨方式取得土地使用权转让房地产的法定的形式要求，该形式要件是转让相关房地产行为的生效要件，未经批准，则转让行为(包括拍卖)不生效。本案中，信用社直到法庭辩论终结都未提供已办理有关土地使用权批准手续的证据材料，拍卖转让房产的行为是不生效的，应认定拍卖行为无效，双方各自返还取得的标的物。
一审案号为：（2007）睢民一初字第258号
二审案号为：（2007）徐中民一初字第951号
案例编写人：江苏省睢宁县法院 倪其亚 蔡 明 许雪樵
某某律师