解读新修订《物业管理条例》:车位收益应当归谁?

   2007年10月30日15时，建设部住宅与房地产业司副司长姜万荣、中国物业管理协会秘书长陈伟接受中国政府网专访，就“新修订《物业管理条例》相关规定及贯彻落实情况”与网民在线交流。

    [以下为访谈内容摘要] 

规范物业管理行业
 
    我国物业管理行业发展迅速 行业规范问题突出 

    物业管理的发展和我们国家的房地产业是相关的，在迅猛发展的同时也暴露出很多实质性的问题。比如物业管理从行业来看，有些企业还有些违规行为，比如服务意识比较差，少服务多收费或者乱收费的现象还存在；还有的物业管理企业利用共用部位进行经营谋取自身利益。

    规范物业管理活动须先规范物管企业和专业人员

    规范物业管理活动必须首先规范物业管理企业和物业管理专业人员，《物业管理条例》中明确规定对物业服务企业实行资质管理制度，取得资质的才可以从事物业管理。

    物业管理条例对新旧物业公司交替做出原则性规定 

    新旧物业公司的交替实际上涉及的是合同方的改变问题，物业管理条例也对此做了原则性的规定。在项目交接的时候物业管理企业必须做好配合工作，应该在业主大会和业主委员会的主持下进行交接。这方面各地都有一些地方性的政策进行引导和规范。

      突出物业服务意识
 
    物业公司"管理"变"服务" 称谓改变突出服务意识

    那么这次在修订条例过程中我们也就更加突出了物业服务企业，从物业管理转变到物业服务，突出了服务意识。另外也使业主和物业服务企业双方关系的定位更加准确。

     保护业主利益
 
   建设部官员:涉及业主共同利益事项表决有3个变化 

    和原来的《物业管理条例》最大的区别就是表决增加了一个标准，以前是按照投票权数，按照面积的套数来作用指标的，现在加入了投票的人数，这就是考虑到开发商有可能是一个业主，但是他占的面积比较大，所以影响表决的结果，而现在增加了表决的人数的规定，这是增加了一个标准。

    新规增加基层政府对业主大会、业委会的管理职责 

    地方政府主管部门、街道办事处或乡镇人民政府一方面对业主大会及业主委员会的成立具有指导和监督的职责，另一方面也要加强对业主大会及业主委员会日常活动的监督。

       保障新规实施

     建设部将陆续出台配套文件保障新修订条例实施 

    国务院条例作为行政法规规定了大的原则，在条例出台以后建设部也陆续对原来已有的办法进行修订，主要有公共维修基金管理办法，物业企业资格管理规定，业主大会规程，业主服务收费管理办法，物业管理制度暂行规定等等，这些配套法规有的在修订，也的在起草，通过这些法规的修订使物业管理制度更加完善。

      车位、车库问题

    中国物协秘书长详解小区地下车库的归属问题

    一是小区内占用防空设施的地下车库归属问题。我觉得地下车库的归属比较复杂，因为根据《物权法》是比较明确的，就是车库、停车设施的归属根据物权法第74条主要根据当事人之间的约定，也就是开发商和业主之间的约定来决定归属方式。

    中国物业管理协会：系统阐述小区地面车位问题

    停车费的归属这块，法律还是有明确规定的，也就是《物业管理条例》第55条规定。利用物业共用部位共用设施进行经营首先应该征得业主大会、业主和物业管理企业同意，其次要办理有关手续，利用共用设施和共用设备经营所得收益一个是补充专项资金，另外可以按照业主大会决定使用。