买二手房须知

在存量房（俗称二手房）买卖中，买卖双方都有较高的风险。如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主，买存量房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多；卖方由于对买方缺乏必要的了解，收款也是一个实际的问题。因此，在买卖二手房时，必须做好详尽的信息收集和谈判工作，完备法律手续。以下提供一些实际经验，供买方参考。
一．确认产权的可靠度
1.注意产权证上的房主是否与卖房是同一个人；
2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；
3.一定要验看产权证的正本而且到房管局查询此产权证的真实性。
4、阁楼、车库一般没有独立的产权。
二．检查房屋结构
1.是否有占有屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；
2.是否改动过房屋的承重结构，如将阳台改成卧室或厨房、将卫生间的隔墙平移（砌体结构的房屋尤其要注意）；
3.阳台是否是屋主自己封闭的，如果自己封闭，那么面积只能算一半。
4、最好到物业公司查看设计图纸，弄清建筑结构（框架还是砌体、现浇板还是多孔板）
三．确认房屋的准确面积
1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；２.产权证上的一般标明的是建筑面积；3.最保险的办法是测量一下房屋内从墙角至墙角的面积，即所谓地毯面积。交易一般以产权证登记面积为准。
四．观察房屋的内部结构
1.户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；2.管线是否太多或者走线不合理；3.天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。 4、连接缝和东南阳台是否漏水？
五．考核房屋的市政配套
1.打开水龙头观察水的质量、水压；２.打开电视看一看图像是否清楚；３.确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；4.观察户内外电线是否有老化的现象；5. 电话线的接通情况，是普通电话还是ISDN电话线；6.煤气的接通情况。
六．了解装修情况
1.原房屋是否带装修，装修水平和程度如何？是不是需要全部打掉；２.了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。3、马桶与下水道是否畅通？
七．查验物业管理的水平
1.水、电、煤、暖的费用收取？是上门代收还是自己去缴？三表是否出户；2.观察电梯的品牌、速度及管理方式；3.小区是否封闭？保安水平怎样？观察一下保安人员的数量和责任心；４.小区绿化工作如何？物业管理公司提供哪些服务。
八.了解往后居住的费用
1.水、电、煤、暖的价格；2.物业管理费的收取标准；3.车位的费用。
九．追溯旧房的历史
1.哪一年盖的？还有多长时间的土地使用期限;２.哪些人住过？什么背景？是何种用途;３.是否发生过不好的事情?是否欠人钱或者发生过盗窃案; 4.是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。
十．了解邻居的组合
１.在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次;2.拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心;３.与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况
十一、算计一下房价
　　1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；
　　2．委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；
　　3．银行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。
　　　　十二、看看能否做存量房按揭
　　存量房按揭的条件是：
　　1．满18岁，有城镇户口，本地、外地均可；
　　2．能提供稳定的收入支付本息的证明；
　　3．愿意将所卖的房子作为低押，或者能提供其他符合条件的抵押；
　　4．所购房屋产权所属真实可靠；
　　5．支付有关手续费。
　　　十三、请律师
　　1．存量房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师的提供建议参考更可靠；
　　2．可以由双方共同委托一名律师来完成交款和办理房产证过程；
　　3．建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。
　　　十四、找中介公司
　　1．公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由中介公司来操作；
　　2．中介公司的存量房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；
　　3．在把你的业务交给中介公司之前应该了解：中介公司提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请存量房按揭？买卖过程中若发生了问题，中介公司是否有义务、有能力负责赔偿损失？中介公司的服务收费标准是多少？
　　　十五、考察代理行是否可靠
　　中介公司应该提供两证：
　　1．有效的工商局颁发的营业执照，房管局颁发的中介代理行资质证书；
　　2．资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。
不要轻易相信中介公司的承诺，一切以书面文书为准。
十六、及时了解政策、程序、费用上的变化1.公房上市是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化；2.媒体的报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息；3.向律师及中介代理咨询；4.最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。
　　十七、小心房款和产权的交接1.不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；2.可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的中介单位，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。3.只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。 4.确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。
　　十八、保证产权顺利过户1.必须要经市房屋土地管理局办理才算完成过户手续； 2.从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，否则，可能发生不愉快的纠纷。