五种常见纠纷，业主如何维权？

代理商的承诺开发商不承认
某些房地产开发商习惯在楼盘取得预售许可证之后将销售工作交给另一家代理公司，代理公司在售房时对购房者的一些承诺，事后开发商却不予承认了。对此应根据不同情况来分析此承诺是否对开发商有效：
1、如果购房者有理由相信代理人对该代理事项有代理权的，即使代理公司没有代理权、超越代理权或者代理权终止，代理公司仍以被代理人即开发商名义与购房者订立合同，依据《合同法》第49条，该代理行为依然有效，即开发商要承担相应的义务。
2、如果消费者知道或者应当知道代理公司已经越权，依据《合同法》第48条规定，七承诺部队开发商有效，应有代理公司负担相应的责任。
另外，代理公司仅口头承诺购房者的，口头承诺是否有效呢？依据我国《合同法》的相关规定：除非法律另有规定，否则口头承诺是有效的。但律师提醒：对口头承诺一般都存在举证难的问题。许多购房者将房地产公司的承诺录音作为证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，有其它证据佐证，并以合法手段取得的、无疑点的视听资料可以作为证据使用。所以取得录音证据如果没有侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定，并有其它证据佐证都可为有效证据。
开发商抵押出售房屋
购房者有时候会碰到自己购买的房子已经被开发商抵押给了银行的情况，一般而言，房地产开发商将未售房子抵押给银行，是为了套取现金作为周转，以进行后续项目的建设或开发新项目。由于我国政府有关部门现阶段并没有明文规定开发商不得售卖抵押房，开发商的这一融资做法可能长期存在，但是开发商出售抵押房也有一定条件限制：1、银行出具证明书；2、开发商不得隐瞒抵押事实。
购房者如果想避免买到抵押房，可以根据我国《担保法》第四十五条，购房者可以到房地产登记部门了解自己欲购买的房产的抵押情况。其次，还可以要求开发商出示自己所购房产的有效证件，即国有土地使用权证和房屋所有权证，看证件的备注栏中有无作它项权利记载。如果备注栏中没有注明它项权利（如抵押）情况，则该房屋没有抵押给银行。律师提醒注意：1、坚持看原件,很多开发商往往以各种理由不让购房人看原件,其中的原因之一就是该土地被抵押;2、注意审查证件的真伪；３、看清抵押的记载情况。
此外，购房者还可在房屋买卖合同中增设如下条款来避免此情况的发生：出卖人保证不得以任何形式将该商品房所属的在建项目及其所处的土地使用权进行抵押，否则买受人可以无条件退房并要求出卖人承担违约责任。
名曰精装修实则质量差
关于精装修质量差、装饰品牌改变的问题，购房者可以通过《商品房买卖合同》附件三“装饰、设备标准”对开发商加以约定，并按照此约定验收房屋。但在现实中双方通常对“装饰、设备标准”约定非常模糊，如使用“高档”、“优质”、“高级”登模糊措辞以免责。
律师提醒购房者，为避免此种情况的发生，购房者应在签订《商品房买卖合同》时，将附件三中的“装饰、设备标准”约定得尽可能详细。如品牌、档次、价位、产地等等都做出详细的约定，以免发生争议时没有依据。
入住几年仍拿不到产权证
入住几年后仍拿不到产权证的问题，在购房者中具有很强的普遍性。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：１、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；２、商品房买卖合同的标的为尚未建成房屋的。自房屋交付之日起９０日；３、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
据此，购房者可依据法律规定或合同约定，向开发商主张逾期办证的违约金。
欲炒开发商指定物业“鱿鱼”
首先购房者应了解，在业主、业主大会选聘物业管理公司之前，按照有关法规，开发商是有权选聘前期无业管理公司的，并由开发商与物业管理公司签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限。但期限未满，业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同可以终止。
律师提醒：业主委员会成立之前，若业主认为物业管理公司的服务未到位，未按照前期物业服务合同的约定提供物业服务，可向开发商反映，开发商可以根据前期物业服务合同的相关约定，解聘物业管理企业。
同时房地产行政管理部门应负责本区域内物业服务活动的监督管理工作，若业主认为物业管理公司的服务部到位，管理水平差，可向房地产行政主管部门反映相关情况。政府物业主管部门也有权对物业管理公司的服务内容、标准和收费项目、标准进行监督，若业主认为物业管理企业收费高或存在乱收费的情况，也可以向政府价格部门投诉。